新闻来源：浙江日报    记者：秦正长   通讯员：佘丽雯   

记者：一月份杭州土地供应创下新高，基本上被外地房产大鳄所得，市场释放了哪些房地产信息？

高继胜：首先我们应当怎么看中国房地产这个行业？怎么看省内房地产企业的变化和市场的变化？这是值得深思的。我们莱茵达在地产行业奋斗20年，与中国房地产共同成长，也见证了中国房地产行业的发展。根据现在掌握的信息对未来趋势研究判断，我认为中国房地产的“黄金时代”已经一去不复返了。我们正面临一个“白银时代”，这个时代短则五年，长则十年。往后就是铁器时代了。一个产业的大周期是由社会经济发展、人口结构变化、文明进步以及政策导向决定的。所以，“白银时代”的到来是不以人们的主观意志而转移的。
　　“黄金时代”和“白银时代”的区别在于房地产利益关系者、生产要素发生了变化。黄金时代的利益关系格局被打破了。首先是市场发生变化，消费结构趋向刚性需求和改善型需求。理性消费成为常态，十年调控把投资者赶出了市场。未来，别墅、豪宅、平层大宅等非刚性需要的产品会严重过剩。房地产的金融属性失去了含金量。其二，房地产行业的本质决定了对金融机构的高度依赖。相当长时期里，银行对房地产企业的贷款是所有行业中利率最高的。当市场需求下降，地产行业的利润趋于社会平均化的时候，这种金融环境显然是不能持续的。可预见的情况是地产企业的倒闭和银行坏账的增加。第三，是现有土地制度下的土地财政也是不能持续的。一方面政府手里的大量土地因为房地产销售的萎缩而无法变现。另一方面，高昂的土地价格与趋平的房产品价格压缩了利润空间，使得房地产处于滞涨状态。最后是，开发商面临前所未有的生存压力。收购、兼并转型甚至倒闭破产在未来的五年中将会频繁发生。这是房地产要素的重新配置过程，市场机制将发挥决定性的作用，阵痛是不可避免的。然而，从长远看，从宏观经济的层面看是有利于产业的健康发展的。
　　除北、上、广、深一线城市外，杭州作为一个正一线城市，地产大鳄的总量不算太多。这两年外来大鳄集中涌入把本土地产企业都镇呆了。这是由于对杭州未来市场的需求能力、对价格的走势判断存在着很大的“视觉差”。本土企业对于地价与房价的估计往往偏于保守，恰恰是外地的优势企业仰仗资金实力和快速开发模式，显得自信激进，高调拿地。这种现象也折射出，本土地产商的规模普遍偏小，抱团合作意识还有待提高。
　　

记者：房地产企业作为地产业的参与者，会发生怎么样的变化？
　　

高继胜：房地产商是这个行业存在的重要担当者，是房地产行业的核心。在上游向政府买地，使政府的土地储备资金得到回笼。下游将产品卖向市场，满足消费者的需求。在利润空间越来越小甚至处于窒息的环境下，“小、慢、差”的企业注定要倒下，未来能够生存的唯有“大、快、好”的企业。如今做产品已经不赚钱，甚至要赔钱。许多大企业只是将房地产品作为金融产品的一种特殊的筹码。依靠快速的周转，实现投入与产出之间的资金溢出，溢出部分的资金是无成本的盈利杠杆。如果没有这种娴熟的商业运作能力，显然没有优势可言。今后，房地产行业的竞争就是拼实力、拼管理、拼规模、拼速度。之所以杭州本土房企局部淡出市场，外地企业带有侵略性地占有市场，就是因为20年来浙江没有形成真正的大企业。可以预料未来500亿以下的企业很难在全国发展，唯有500亿到1000亿以上的企业才能够向全国市场比较好的城市拓展。100亿以内的企业都只能蜷缩在某一个地方，保持实力不被边缘化。在这样紧迫的形势下，开发商可以选择的战略并不多，一是固守阵地，以自己的特色坚持到底；二是以基金方式联合发展，在发达国家这是主流模式。但是，我们需要解决小生产者意识；三是设计先进的开发模式，研究新的文化地产、养老地产等专业品种，做大小众市场；第四渐渐转型。这是我们的选择，莱茵达将全力推进“一体两翼”战略的实施，通过三五年的努力，实现天然气终端市场网络系统建设，进军文化产业，带动地产的稳定发展。
　　

记者：房地产行业未来的市场在哪里？
　　

高继胜：尽管进入了“白银时代”，房地产市场还是巨大的。中国房地产市场在世界首屈一指，即使在未来的十年二十年，中国房地产市场仍然会保持全球最大的开发量，因为人口基数摆在这里。当然，人口结构将会发生很大的变化。80后、90后将成为买房的主力军。我认为，未来房地产市场主要是刚需。在农民转移、新城镇化步伐不断加快的过程中，刚需产品的需求会越来越大。人类文明的一个标志是休闲时光的增加，文化与精神消费的扩张。所以，房地产市场的潜力很大，关键是需要我们去研究和开发新型的文化地产、旅游地产、养老地产，包括临终关怀服务等等。我们应当清楚，市场需求是通过引导消费获得发展的。“白银时代”的前景还是可以期待的。
　　

记者：你们公司目前的投资方向是什么？会不会还像以前一样深耕二三线城市？
　　

高继胜：我们会继续关注二三线城市，尤其关注二三线城市未来的城市运行，包括房地产业、文化产业和城市能源发展等综合性的项目。而不是像以往一样，只是简单的“买地卖房”。
　　如今消费市场已经发生了变化，不是所有的产品都会得到市场的追捧，不是所有的产品都能赚钱。有些产品市场不认可就被迫亏损，像排屋、别墅、精装修大户型产品，如果地段一般，就会大量滞销。这类产品本身消费者少，一旦滞销，资金成本就会大幅上升。
　　目前所有的房地产商需要大规模开发，且开发周期要快。过去我们买地两三年才能进入销售状态。而现在，像龙湖这一类快速企业都是半年就要进入市场。实际上有些企业已经将市场看成一种金融延伸品。往往这些企业的利息成本比较低，周转速度比较快，所以它在利息方面得到了盈润。
　　当然，房地产不再是我们的“唯一”，我们正走在转型升级的路上。
　　

记者：您刚刚提到公司会向养老地产发展，养老地产有个特点，就是看起来很美、市场很大，但是养老地产的资金周转对开发商是一个很大的考验，目前其他开发商开发养老地产确实存在这个问题。你们还会继续关注？
　　

高继胜：我一直关注养老地产，我去过许多国家学习考察，跟踪养老地产。过去对于养老地产，无论是政府还是开发商都在喊口号，犹如“叶公好龙”，实际上根本没有土地资源的支撑。政府层面上养老地产的土地很廉价，存在利益牺牲。政府也下不了决心。开发商当然不愿意做亏本的生意，这是现状。但是，从长远看专门用于养老事业的土地资源是必须有政策安排的。我们以积极的姿态期待着养老资源的合理释放。当然，养老事业如何与养老保险相结合，创造出一种新型的金融与地产完美结合的模式也是我们探讨的课题之一。
　　

记者：您对当下杭州房地产市场有什么看法？
　　

高继胜：对于杭州市场，我的直觉是“喜忧参半”。所谓“喜”，是房地产市场还是要依靠本地经济繁荣，是由社会稳定，人口处于流入状态的客观条件来决定。从这个角度来说，杭州的房地产市场还是有很大空间的，有希望保持稳定增长的态势，尤其是刚需市场、文化地产以及旅游地产，这些市场潜力还没有完全被发掘出来。我所“忧”的是市场供需难以平衡，结构性供需矛盾非常严重。过去需大于供，原因是政府调控压缩了土地释放，同时，政府在土地整理的过程中需要时间。这几年政府土地大量整理完毕，财政上又急于出手。2013年是杭州史上土地收入最多的年份，大大超过了2009年最高历史水平。土地收入越多，说明土地进入市场越多，尤其是周边区域囤积了大量的待开发土地，这些土地一旦进入市场，将很快覆盖整个需求。再者，如今产品库存量很高，存在着需求继续增长，但是供应更大的问题。另外，结构矛盾很突出，相当一部分大宅、排屋供应量大，但是需求量持续萎缩。
　　杭州房地产起码有三年的艰难时期。对于大的开发商来说，他们可以继续坚持运营，因为他们有较大的资本且利息成本低。但是对于本土的房地产开发商来说，毫无疑问是一场严峻的考验。他们应该加强管理，加快开发节奏，理性地看待未来，通过降低成本，让自己走得更远；同时本地开发商应团结起来，扩大规模，加大开发能力。交流经验，转变开发方式也是我们需要做的。买地卖房已经是过去的经营模式注定走不远，浙江本土开发商需要研究适合浙商哲学的属于自己的新型商业模式，走自己的路子。